Юристы Домодедово о взыскании убытков и неустойки при расторжении ДДУ

Юристы Домодедово не раз в своих кейсах обращались к вопросу о взыскании с недобросовестного застройщика неустойки и морального вреда по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) См. http://advokatydomodedovo.ru/?p=1968,  http://advokatydomodedovo.ru/?p=2024.

Поэтому, эта тема конечно не нова, но все таки продолжает быть актуальной, поскольку очень сильно ударяет по правам граждан  которые вкладывают свои денежные средства, а зачастую не свои. Они вкладывают в строительство деньги детей (материнский капитал), терпят неудобства в съемных квартирах или живут совместно с неприятными родственниками (например зять с тещей или невестка со свекровью), однако надеются, верят, что ужасы совместного проживания закончатся как только они получат заветную квартиру. А финансовое бремя, которое лежит на многих покупателей строящегося жилья?? Ведь ипотека по сути это денежное иго! И как быть семьям, а ведь среди них много именно молодых семей, с детьми, с небольшими зарплатами, которые арендуют где либо комнату или квартиру в надежде съехать в новое жилье и хотя бы уже не платить за аренду, а по вине застройщика, который обязался к определенному сроку сдать объект и не выполняет своих обязательств, люди вынужден продолжать платить и за аренду съемного жилья и за выплату по ипотеке…Ранее случаев просрочки сдачи объектов было много. Юристы Домодедово, положа руку на сердце,  признаются, количество их снизилось. В этом заслуга несомненная государства, которое стало более активно регулировать данный рынок, введение штрафных санкций и т.д.  Новые требования об обязательном наличии счетов экскроу также призваны стимулировать застройщика, однако  стали лишь способом увеличения стоимости квадратного метра жилья и получения банками дополнительной прибыли.

Ну, вернемся к нашим бедным гражданам- жертвам ДДУ.  Не секрет,  суды не охотно идут на встречу им по взысканию с застройщиков неустойки в полном объеме. Т.Е, Даже если по закону и должен застройщик платить неустойку за несвоевременную сдачу дома например в размере 100 тыс. руб., и вроде бы по закону все верно, но… суды снижают и зачастую очень, очень много. Могут со ста тысяч руб. до 10 тыс. опустить, могут до 50, все на усмотрение нашего независимого органа.

Моральный вред так вообще оценивают ниже низшего. Такое ощущение, что  суды думают, что никаких переживаний дольщики не несут, либо что нет у них вообще права на моральный вред. Да вообще, что это такое? Обогатиться хотите за счет каких то нравственных страданий? Да вы вообще не похожи на страдающего человека, да и можете ли вы вообще страдать? – наверное такие мысли в головах у судей появляются, когда видят в исках суммы, которые ситцы просят удовлетворить в качестве компенсации морального вреда. Ну а как объяснить например, если за просрочку в сдачу жилья на год, моральный вред оценили… в 3 тыс. рублей. Хотя что тут думать? Если за то, что человека несправедливо осудили и он просидел год в СИЗО, моральный сред выплатили 12 тыс, по 1 тыс за месяц нахождения в тюрьме, тогда  о чем может быть речь?

Ну а вот о том, чтобы взыскивали убытки в виде разницы между ценой, уплаченной по договору долевого строительства, и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения сделки вообще речи быть не могло. НО…. Рано или поздно тяжелая махина судопроизводства потихоньку начинает поворачиваться лицом к гражданам и все это благодаря…. Нет, не Президенту (хотя опосредованно и ему), конечно же не прокурору (не помним случаев, чтобы прокуроры участвовали в таких делах в интересах граждан). Откроем секрет в этом помог Верховный Суд! Да да, есть высшая справедливость у нас в высших сферах юриспруденции!!

А все произошло благодаря одному делу. ПО нему застройщик как бывает часто не исполнил свои обязательства-не построил вовремя дом, дольщики не захотели ждать и потребовали расторгнуть договор, вернуть им деньги, насчитали штрафы, моральный вред и.. убытки  в виде разницы между ценой, уплаченной по договору долевого строительства, и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения сделки.

В удовлетворении этих убытков, как нечто новое и не понятное было отказано судами как первой, так и кассационной инстанций. Мнение судов было такое- вы  не предпринимали меры к приобретению аналогичных объектов недвижимости, а  до направления вами застройщику  уведомления о расторжении договора дом  был введен в эксплуатацию, что исключает вывод о возникновении убытков на стороне истца. ( ПО мнению юристов Домодедово, если бы была возможность купить новое жилье, не заморачивались бы с убытками . Если бы кабы…)

В общем дело по жалобе дошло до Верховного суда и там дали оценку противоположную мнению нижестоящих судов.

ВС указал, что убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.

В случаях, когда кредитор по вине должника расторгает договор, он имеет право на возмещение убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче ему объекту, независимо от уплаты должником процентов за пользование денежными средствами.

В результате, решения судов в части отказа в возмещении убытков были отменены, дело возвращено в суд первой инстанции.

Юристы Домодедово полагают, что при новом рассмотрении будет принято решение исходя их того вектора, который задал ВС в своем судебном акте, с которым можно ознакомится по ссылке.  ДДУ