Юристы Домодедово о выкупе незначительной доли в недвижимом имуществе

14.05.2020 Выкл. Автор Вячеслав Сакмаров

Юристы Домодедово ранее обращались к вопросу распоряжения долями в недвижимом имуществе.  См. https://advokatydomodedovo.ru/?p=1052. И вновь обращается к этой теме, которая, в свете последних тенденций не теряет своей актуальности.

Споры между сособственниками долей квартир – одни из самых сложных, громоздких и скандальных из имеющихся категорий гражданских дел в суде. Пока досконально в России Росреестр не подсчитал точное число россиян, связанных общей долевой собственностью в квартирах, но понятно только одно – таких граждан сотни тысяч, если не миллионы.

Общая долевая собственность на квартиры появляется в нескольких возможных ситуациях-делениях:

  • вступление в наследство по закону;
  • разводы и деление общего имущества супругов;
  • дарение частей квартиры (договором дарения прикрывают куплю-продажу).

Как результат – толпа хозяев на скромные квадратные метры. Часто хозяева – чужие друг другу люди, не проживающие в свое собственности по причине физической невозможности проживать на своей доле. Очень редко когда таким соседям-сособственникам удается договориться между собой и реализовать в своем кругу доли по обоюдному согласию.

Судебная коллегия ВС РФ по гражданским делам дала разъяснения, как принудить сособственника по квартире принудить через суд продать свою незначительную от общей площади жилья долю. Это пояснение высшей судебной инстанции должно сохранить нервы и кошелек многим российским семьям.

В обычной трехкомнатной городской квартире проживала семья: муж, жена и их несовершеннолетняя дочь. Квартира была приобретена в собственность матерью супруга путем приватизации в равных долях, то есть ½. Мать продала свою долю. Сыну и его семье осталось половина квартиры и новый посторонний сосед, не планировавший жить с ними совместно. Он продал под прикрытием дарения свою половину трем гражданам. Семья стала просить новых соседей продать им свои квадратные метры. Договориться не получилось, и семья обратилась в суд с требованием о признании долей новых сособственников незначительными, понуждением о продаже им по рыночной стоимости спорных квадратных метров. Согласитесь, типичная ситуация.

Суд района отказал им полностью. Суд субъекта иск же напротив удовлетворил, согласившись с доводом о незначительности долей ответчиков и невозможности выдела их доли в натуре. От заключения договора о порядке пользования жилым помещением стороны отказались, был подтвержден факт наличия у ответчиков иного полноценного жилья в собственности.

Ответчики пошли в ВС РФ, где утверждали, что квартира и мини доли им нужны, оценщик неверно оценил стоимость их собственности, но требовать производства экспертизы не стали.
ВС РФ посчитал, что суд апелляционной инстанции полностью прав в своих выводах относительно применения ст.252 ГК РФ с указанием на незначительность доли собственника в общей собственности и праве понуждения о ее продажи другим сособственникам по условиям рынка.

Что же такое незначительная доля? Это доля, которая не может быть ни при каких обстоятельствах выделена в отдельное помещение, то есть в натуре, то есть проживать там независимо (или в коммунальной квартире) не получится. Играет роль также заинтересованность сособственника в пользовании помещением, возраст, пол, профессия и состояние здоровья, несовершеннолетние дети. Суд должен обязательно изучать все аспекты спора и доводы сторон о наличии у них преимуществ в пользовании всей площадью спорной общедолевой квартиры.

Отсутствие заинтересованности в пользовании может выражаться в наличии иной недвижимости по выписке из ЕГРН, непроживание в спорном жилье, неуплата коммунальных платежей, не несение бремени по содержанию жилья (ремонт), степень родства с сособственниками большей части квартиры. Сейчас новый закон установит ограничение на реализацию микро долей в жилье: не подходит под норматив по площади метров – нет сделок с ней. Продать дециметры стало невозможно – сделка не будет зарегистрирована. Это стало незаконным.

Юристы Домодедово напоминают, что выкуп долей квартир ранее создало целую империю мошенников, нишу в сером риэлторском бизнесе. Теперь доли будут создаваться и продаваться только при возможности выдела их в натуре по нормам, установленным властями субъектов РФ. Будьте бдительны при оформлении жилья!