Возможно ли заключить договор дарения между физическими лицами на основании оферты и акцепта? Зарегистрирует ли такой договор Росреестр?

В гражданском обороте нередко встречаются ситуации, когда стороны хотят оформить дарение недвижимости без нотариального договора, используя лишь обмен письмами или подачу заявления об акцепте. Однако может ли такой «договор дарения» на основании оферты и акцепта считаться заключённым, и примет ли Росреестр документы на регистрацию перехода права собственности? Адвокаты Домодедово разберут этот вопрос детально.

1. Что такое оферта и акцепт по закону

Согласно статье 435 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), оферта — это предложение заключить договор, которое достаточно определённо и выражает намерение лица считать себя связанным условиями договора в случае акцепта.

Акцепт (статья 438 ГК РФ) — ответ лица, которому адресована оферта, о её принятии.

Иными словами, оферта и акцепт — это два последовательных волеизъявления, которые в совокупности формируют договор, если соблюдены все установленные законом требования к форме и содержанию.

2. Применимо ли это к договору дарения

Дарение — это безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому (статья 572 ГК РФ). Гражданский кодекс допускает два варианта оформления договора дарения:

1. Реальный договор, когда дарение совершается в момент передачи вещи (например, подарен телефон — договор заключён фактом вручения).
2. Консенсуальный договор, когда стороны договариваются о дарении в будущем (например, обещание подарить квартиру).

И вот здесь ключевое:

Дарение недвижимости обязательно оформляется в письменной форме (п. 2 ст. 574 ГК РФ). Если предметом является недвижимость, то договор подлежит государственной регистрации (ст. 131, 551, 574 ГК РФ).

Без регистрации перехода права собственности сделка считается несостоявшейся.

Следовательно, даже если оферта и акцепт формируют письменное соглашение, это ещё не делает его полноценным договором дарения недвижимости — для юридического эффекта требуется подписание договора в письменной форме обеими сторонами и регистрация перехода права.

3. Почему оферта и акцепт — не всегда равно договор дарения

Теоретически, оферта (например, письмо с предложением подарить квартиру) и акцепт (ответ о согласии принять дар) могут формировать договор. Однако в случае с недвижимостью этого недостаточно.

Причины:

1. Статья 550 ГК РФ прямо указывает: договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления единого документа, подписанного сторонами. Аналогичная логика применяется и к другим сделкам с недвижимостью — в том числе к дарению.
2. Пункт 2 статьи 574 ГК РФ прямо требует письменной формы договора дарения недвижимости. То есть необходимо наличие одного документа, а не обмена письмами или электронными сообщениями.
3. При подаче документов в Росреестр требуется представить договор дарения в виде единого документа, подписанного дарителем и одаряемым (ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Оферта и акцепт как отдельные документы не соответствуют этому требованию.

4. Почему Росреестр откажет в регистрации

На основании статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, если:

представлены документы, не соответствующие требованиям законодательства;

отсутствует договор, являющийся основанием для перехода права.

Если в Росреестр подаются только оферта и акцепт, ведомство расценит их как переписку, а не как договор. В результате последует отказ в регистрации, так как нет надлежащего правоустанавливающего документа

5. Альтернатива оферте и акцепту — обещание дарения

Если стороны хотят зафиксировать намерение передать имущество в будущем, не совершая пока самого акта дарения, Гражданский кодекс предусматривает специальную конструкцию — обещание дарения (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Обещание дарения — это договор, в котором даритель обязуется в будущем безвозмездно передать имущество одаряемому. Однако оно действительно только в том случае, если обещание сделано в письменной форме и содержит чётко выраженное намерение дарить конкретную вещь или имущество в будущем.

Судебная практика подчёркивает, что простая переписка или неформальное обещание подарить — это лишь «намерение», а не юридическое обязательство (см. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 06.08.2024 по делу N 33–7482/2024). Только документ, оформленный в письменной форме и содержащий все существенные условия будущей передачи, может порождать правовые последствия.

Таким образом, если сторона действительно хочет зафиксировать волю подарить имущество в будущем, правильнее заключить договор обещания дарения, чем обмениваться офертой и акцептом. Этот путь законодательно предусмотрен и не противоречит требованиям к форме сделки.

Но важно помнить:

обещание дарения не порождает перехода права собственности,

оно создаёт лишь обязанность дарителя в будущем передать имущество,

при нарушении этой обязанности одаряемый может требовать понуждения к исполнению только в строго ограниченных случаях (например, если предмет уже индивидуализирован и договор надлежащим образом оформлен).

6. Как правильно оформить договор дарения, чтобы не получить отказ

Чтобы избежать отказа в регистрации, необходимо:

1. Составить единый письменный договор дарения (в одном документе), указав:

предмет дарения (с точным описанием по данным ЕГРН),

данные сторон,

волеизъявление дарителя и согласие одаряемого,

отсутствие встречного предоставления.

2. Подписать договор обеими сторонами.

Если речь идёт о недвижимости, нотариальное удостоверение не обязательно, но возможно по желанию сторон (за исключением случаев, установленных законом, например, дарение доли).

3. Подать документы в Росреестр (через МФЦ или онлайн через «Госуслуги»): \

договор дарения (оригинал или электронная форма с ЭЦП),

заявление о регистрации,

документы, подтверждающие право дарителя,

квитанцию об оплате госпошлины.

7. Почему понуждение на подписание двустороннего договора дарения невозможно

По п. 2 ст. 572 ГК РФ:

«Обещание дарения имеет силу лишь в случае, если оно совершено в письменной форме и содержит ясно выраженное намерение совершить дарение в будущем».

Даже при этом обещании даритель вправе отказаться от исполнения в предусмотренных законом случаях (ст. 577 ГК РФ). Например, если:

после обещания дарения положение дарителя существенно изменилось;

если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя.

То есть, обещание дарения не создаёт обязанности передать имущество любой ценой — это не «жёсткое обязательство».

Суды неоднократно указывали, что нельзя понудить дарителя к заключению договора дарения, даже если имело место обещание (см. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.05.2025 №33–10053/2025 (УИД 78RS0014-01-2024-008558-88).

Так же возможен вариант отказа самого одаряемого от принятия дара. Подробно разберём эту ситуацию.

Согласно ст. 573 Гражданского кодекса РФ:

«Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него».

Отказ — это односторонняя сделка, не требующая согласия дарителя. Главное условие — дар ещё не передан (т. е. дарение не совершено).

Последствия отказа

Если договор уже заключён в письменной форме (обещание дарения), но дар не передан, то:

отказ одаряемого прекращает обязательство дарителя (он больше не обязан передавать имущество);

если дар ещё не передан, но расходы на его подготовку понёс даритель (например, оплатил доставку, регистрацию и т. п.), — он может потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 573 ГК РФ).

Пример: Даритель заключил договор обещания подарить автомобиль, готовит документы, оплачивает госпошлину за регистрацию, но одаряемый отказывается принять дар. В этом случае:

договор дарения прекращается;

даритель вправе взыскать убытки, если они есть и, если он может доказать, что понёс их именно из-за отказа одаряемого.

После передачи дара — отказ невозможен

Если имущество уже передано и принято, договор дарения считается совершённым (реальный договор).

Одаряемый уже стал собственником, и «отказаться» от дара он не может, но может:

либо передарить имущество (оформить новое дарение);

либо вернуть дар по соглашению сторон.

8. Вывод

Договор дарения на основании оферты и акцепта между физическими лицами возможен только в теории, если речь идёт о движимом имуществе — подарке, который можно передать фактически. В таком случае обмен письмами или сообщениями может быть признан сделкой, особенно если вещь реально передана.

Для дарения недвижимости такая форма неприемлема.

Обмен офертой и акцептом не заменяет письменного договора, составленного в виде единого документа и подписанного обеими сторонами.

Поэтому Росреестр не зарегистрирует переход права собственности на основании только оферты и акцепта.

Для законной регистрации нужно представить договор дарения, оформленный в письменной форме с подписями сторон, соответствующий требованиям ст. 574 ГК РФ и ФЗ № 218-ФЗ.

9. Юридическая помощь при оформлении дарения недвижимости

Если вы планируете оформить дарение квартиры, комнаты, дома или доли, важно грамотно составить документы и соблюсти нотариальную форму. Адвокаты Домодедово вам помогут:

определить какие документы для совершения договора дарения нужны именно вам;

составить безопасный нотариальный договор дарения;

проверить объект и права сторон;

подать документы на регистрацию перехода права.

Профессиональное сопровождение сделки от адвокатов Домодедово — это гарантия того, что дарение будет зарегистрировано без отказов и дополнительных затрат.