Адвокаты Домодедово об аренде помещения: срочный и бессрочный договоры, их плюсы и минусы для арендатора и арендодателя

Договор аренды жилого помещения — это важный юридический инструмент, который определяет права и обязанности сторон: арендодателя и арендатора. В зависимости от сроков действия договор может быть срочным или бессрочным. В данной статье адвокаты Домодедово расскажут об особенностях каждого типа договора, а также плюсы и минусы для обеих сторон.

1. Определение срочного и бессрочного договора аренды

Срочный договор аренды — это соглашение, которое имеет чётко установленный срок действия. Он может быть заключён на определённый период (например, на год) с возможностью продления. По истечении срока действия договора аренда автоматически прекращается, если стороны не достигли соглашения о его продлении.

Бессрочный договор аренды не имеет фиксированного срока действия. Он продолжает действовать до тех пор, пока одна из сторон не решит его расторгнуть. Обычно такие договора заключаются на неопределённый срок, но могут содержать условия о предстоящем уведомлении о расторжении (согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределённый срок).

Далее, адвокаты  Домодедово раскроют положительные и отрицательные аспекты при заключении срочного и бессрочного договора.

2. Плюсы и минусы для арендодателя

Плюсы —

Срочный договор:

1) Предсказуемость дохода: Арендодатель знает, что в течение установленного срока он будет получать фиксированную арендную плату.

2) Контроль над жильём: По окончании срока аренды арендодатель может решить, продлить ли договор или найти нового арендатора.

3) Защита от рисков: если арендатор не выполняет условия договора, арендодатель может быстрее расторгнуть соглашение по истечении срока.

Бессрочный договор:

1) Гибкость: Арендодатель может в любой момент изменить условия аренды или расторгнуть договор с соблюдением условий уведомления.

2) Долгосрочные отношения: Бессрочные договора могут способствовать созданию стабильных и долгосрочных отношений с надёжными арендаторами.

 Минусы —

Срочный договор:

1) Ограниченная гибкость: Арендодатель не может быстро изменить условия аренды или выселить арендатора до окончания срока без серьёзных оснований.

2) Риски пустующего жилья: По окончании срока аренды может возникнуть период, когда жилье будет пустовать, если не удастся быстро найти нового арендатора.

Бессрочный договор:

1) Неопределённость дохода: Арендодатель не может быть уверен в стабильности дохода, так как арендатор может решить расторгнуть договор в любое время.

2) Сложности с выселением: В случае возникновения споров с арендатором процесс выселения может затянуться.

3. Плюсы и минусы для арендатора

Плюсы —

Срочный договор:

1) Стабильность проживания: Арендатор знает, что у него есть гарантированное жилье на определённый срок.

2) Защита от повышения арендной платы: в течение срока действия договора арендная плата обычно остаётся неизменной.

Бессрочный договор:

1) Гибкость: Арендатор может в любой момент расторгнуть договор, уведомив арендодателя.

2) Долгосрочная аренда: Арендатор может оставаться в жилье столько, сколько ему нужно, без необходимости постоянного обновления договора.

Минусы —

Срочный договор:

1) Ограниченная свобода: Арендатор не может покинуть жилье до окончания срока без риска потерять залог или столкнуться с другими последствиями.

2) Риски повышения арендной платы: По истечении срока договора арендодатель может увеличить арендную плату.

Бессрочный договор:

1) Неопределённость: Арендатор может столкнуться с риском выселения, если арендодатель решит расторгнуть договор.

2) Непредсказуемость условий: Арендодатель может изменять условия аренды, что может привести к увеличению арендной платы или введению новых правил.

4. Досрочное расторжение договора аренды.

Как срочного, так и бессрочного договора аренды могут быть расторгнуты досрочно при соблюдении определённых условий.

Срочный договор.

Досрочное расторжение срочного договора возможно по соглашению сторон, через суд или в случае серьёзных нарушений условий договора (например, неуплата аренды). Важно заранее оговорить в договоре условия расторжения, чтобы избежать недоразумений.

По соглашению сторон. Если в договоре нет права на односторонний отказ от аренды, нужно попытаться договориться с арендодателем. Лучше заключить письменное соглашение, в котором указать сроки взаимного прекращения обязательств и отсутствие претензий друг к другу.

Через суд. Обращаться в суд стоит, только если есть веские причины. Сначала нужно попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке: составить и предложить второй стороне соглашение о прекращении аренды. Его передают ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично. Если положительный ответ не поступит в течение 30 дней (или в течение другого срока, который указан в договоре аренды), можно обращаться в суд.

Адвокаты Домодедово напоминают: чем подробнее и грамотнее составлен договор, тем больше шансов избежать споров и прийти к компромиссу. В договоре нужно прописать срок действия, сумму арендной платы и правила её расчёта, условия досрочного прекращения.

Бессрочный договор.

Для бессрочного договора стороны могут расторгнуть соглашение, уведомив другую сторону за установленный срок (обычно за 3 месяца). Это даёт возможность обеим сторонам подготовиться к изменениям.

Если в договоре нет права на односторонний отказ от аренды, нужно попробовать договориться с арендодателем. Для этого необходимо:

1. Найти в договоре основания для прекращения аренды и сроки, в которые нужно предупредить арендодателя. Для бессрочного договора это 3 месяца по ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но в договоре могут быть другие сроки.
2. Составить уведомление о досрочном расторжении договора аренды. В нём нужно указать причину отказа, предложить сроки возврата депозита и возмещения трат на ремонт, предложить дату для передачи помещения.
3. Передать уведомление арендодателю лично под роспись или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
4. Связаться с арендодателем для уточнения срока передачи помещения. При его согласии передать площадь и подписать акт.
5. Если сделка регистрировалась в Росреестре, зарегистрировать прекращение аренды.

Через суд. Если положительный ответ не поступит в течение 30 дней (или в течение другого срока, который указан в договоре аренды), можно обращаться в суд. Для этого необходимо:

1. Сперва попробовать решить вопрос в досудебном порядке — предложить арендодателю подписать соглашение о прекращении аренды.
2. Если есть доказательства нарушений со стороны арендодателя, собрать их: аварийность помещения или необходимость ремонта доказываются независимой экспертизой. Если помещение сгорело или затоплено, нужна справка от МЧС.
3. Написать заявление в суд: описать причины отказа от аренды, сослаться на пункты договора аренды и закон, сформулировать свои требования. Лучше привлечь к составлению иска юриста.
4. Уплатить пошлину и отнести заявление и подтверждающие документы в суд.
5. Ждать судебные повестки и посещать заседания. Быть готовыми, что попросят дополнительные доказательства по отказу от аренды.
6. Дождаться положительного решения суда. Оно вступит в силу через месяц, и с этого дня прекратится договор аренды.
7. Если сделка регистрировалась в Росреестре, пойти туда с решением суда.
8. Связаться с арендодателем, ознакомить его с решением и договориться о подписании акта приёма-передачи помещения. Только после подписания акта прекратится начисление арендной платы.

 Заключение.

 Договор аренды жилья — важный документ, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором. Срочные и бессрочные договоры имеют свои плюсы и минусы, выбор зависит от конкретных обстоятельств и потребностей. Перед подписанием договора важно тщательно изучить его условия и обсудить все детали, чтобы избежать конфликтов и недоразумений. Если возникнут сложности, адвокаты Домодедово помогут разобраться в ситуации.