Памятка о документах, требуемых к регистрации прав на недвижимость

Адвокаты и юристы Домодедово публикуют небольшую памятку  о том, какие документы  требуются для того, чтобы осуществить смену собственника недвижимости. Итак.

Регистрация

Регистрировать необходимо право собственности и другие вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение, а также ограничения прав (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

Зарегистрировать права на объект недвижимости вы возможно только после его постановки на кадастровый учет. Если объект на учет не поставлен, то процедура постановки на учет и госрегистрации будет проводиться одновременно. Это следует из ч. 4 ст. 14 названного Закона.

По общему правилу заявление оформляется заявителем на каждый объект недвижимости (п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).

Заявление должно быть подготовлено по утвержденной форме и в соответствии с установленными требованиями.

Документы

К заявлению о госрегистрации прав на недвижимость нужно приложить комплект необходимых документов. В него входят в первую очередь правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие личность и полномочия заявителя, а также иные документы (ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

За госрегистрацию прав на недвижимость нужно уплатить госпошлину (ст. 17 Закона о госрегистрации недвижимости).

Особенно, юристы и адвокаты Домодедово рекомендуют быть внимательным к Договору купли-продажи недвижимости. Последний  в обязательном порядке должен содержать (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

1) дату и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки: Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации;

2) предмет договора

Чтобы его согласовать, необходимо указать, какие недвижимые вещи продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату. Обязательно приведите данные, которые позволят определить эти объекты, в том числе их расположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ч. 1 ст. 554 ГК РФ).

Проще всего указать кадастровый номер объекта (при его наличии). Обычно этого достаточно, чтобы определить имущество. Но не будет лишним, если будут включены и другие сведения о недвижимости: адрес, площадь, этажность и др. Получить эти сведения можно из выписки из ЕГРН.

Если кадастрового номера еще нет (например, заключается договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), необходимо указать известные сведения, которые позволят установить объект. Это может быть, например, его местонахождение и ориентировочная площадь (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54);

2) цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Обычно указывают стоимость всего объекта или одного квадратного метра;

3) существенные условия по закону или иным правовым актам.

Закон или иные правовые акты могут устанавливать дополнительные существенные условия. Например, если покупатель приобретает недвижимость в кредит и будет платить в рассрочку, то в договоре также нужно указать порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ)

Указывать в договоре купли-продажи недвижимости на ее приобретение за счет кредитных средств обязательно в случае, если по заявлению стороны нужно согласовать такое условие как существенное. Иначе договор может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ);

 

4) существенные условия, которые становятся такими по заявлению стороны договора (иные условия):

4.1. Сведения о правоустанавливающих документах:

В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на недвижимость: на основании чего недвижимость была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.) и реквизиты указанного документа.

4.2. Сведения об ограничениях:

В договоре купли-продажи недвижимости желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с недвижимостью, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений (ч. 1, 4 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 — 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

4.3. Срок освобождения квартиры:

Срок освобождения квартиры после ее продажи законодательством не регламентирован.

Можно предусмотреть в договоре срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут квартиру покупателю.

Кроме того, в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон за нарушение условий договора.

Юристы и адвокаты Домодедово предупреждают, что если с контрагентом не согласованы существенные условия, суд может признать договор не заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).